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건물 하자

건축물의 하자는 다양한 쟁점을 야기합니다. 건축물의 결점이 발생하게 되면 하자 보수에 관한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 청구 원인에 따라 소송에서 필요한 증거 수집 및 법리가 달라질 수 있으므로 이를 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다. 도급하자 분쟁의 경우 감정절차에 따라 사실을 확정할 필요가 있으며 사안에 따라 하도급법을 활용할 수 있습니다.

  • 1. 설계도서 외 당사자 간 도급계약서(또는 현장설명서)로 특별한 성능을 약정했지만 불분명한 경우
  • 2. 하자의 발생 원인이 무엇이냐에 대한 분쟁
  • 3. 하자보수비를 누가 지급하고 얼마나 지급하느냐에 대한 분쟁
  • 4. 하자와 미완성(공사대급지연, 지체상금 문제 등)에 대한 분쟁
1) 건축물 하자

건축물 하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 않아 사용가치 및 교환가치를 감쇄시키는 결점을 의미합니다. 하자담보책임 규정은 현행법에 따라 민법, 건설산업기본법, 주택법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등을 적용할 수 있습니다.

2) 도급공사 하자

건설공사 진행 중 완성된 목적물이나 이미 시공한 부분에 하자가 발생한 경우 도급인은 수급인에게 하자보수 및 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3) 아파트·집합건물 하자

아파트를 포함한 집합건물의 하자 분쟁은 보통 집단 소송 형태로 진행됩니다. 아파트 등 집합건물에 대한 하자담보책임에는 ‘주택법’, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’, ‘공동주택관리법’ 등이 적용됩니다. 이들 법률에서는 각각 하자담보책임기간 및 성격, 청구권자, 상대방, 청구 요건 등이 상이하게 언급되어 있어 면밀한 법리 검토가 중요합니다.

분쟁 유형

소송절차
건설소송절차

1) 손해배상청구소송

구분소유자가 시행사 또는 시공사를 상대로 사용검사와 관계없이 모든 하자 내지 부실시공으로 인한 손해배상을 청구합니다.

2) 하자보수보증금청구소송

통상적으로 건설공사에서 하자담보책임은 <건설산업기본법>에 따라 규율됩니다. <건설산업기본법>에서는 공사 유형별로 하자담보책임을 규정하고 있으며 이에 해당하는 기간 내에서 발생한 하자에 대해서만 수급인의 담보책임을 인정하고 있습니다.

건물철거 청구소송

토지 소유주가 자신의 토지를 인도받기 위해서는 해당 토지에 지어진 지상건물의 철거를 구해야 합니다. 이때 소지 소유주는 건물 소유자에게 건물철거 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 건물 소유자 이외의 자가 지상건물을 점유하고 있다면 지상건물에 대한 점유사용으로 인해 토지 소유권이 방해되고 있는 것인 만큼, 점유자에 대해 건물퇴거를 청구할 수 있습니다.

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