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건물명도소송

명도소송

명도소송이란 토지나 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자 등을 상대로 제기하는 소송입니다. 부동산 소유권자 입장에서 점유자와의 원만한 대화나 협의가 제대로 이뤄지지 않는 경우 법원에 명도소송을 제기해 강제로 점유를 이전받을 수 있습니다.

부동산 소유자 등이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 합니다. 이때 소송 당사자는 명도 소송 제기에 앞서 ‘점유이전금지가처분신청’을 통해 채무자가 명도소송 진행 중 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 게 좋습니다.

명도 소송 유형
1) 주거용 명도 소송

주택 임대차 시 임차인이 월세를 2기(2개월) 이상 연체할 경우에는 명도소송의 청구가 가능합니다. 그리고 임대차 계약을 갱신할 때에는 2년 미만의 갱신 계약 체결 시 임차인은 2년 간 계약기간을 주장할 수 있습니다. 이러한 주택 명도 소송의 핵심은 ‘계약 해지’입니다. 통상적으로 임대인이 임차인의 동산을 동의 없이 처분 한 때, 임대인과 임차인이 양간의 동의 없이 새로운 임차인에게 임대한 경우, 불법 점유를 하고 있는 경우 등에 관해 신청 가능하며 계약 갱신 및 해지 통보와 같은 계약 기간에 관한 사항이 주 쟁점이 됩니다.

2) 상업용 명도 소송

계약이 종료되는 조건에는 계약기간 만료, 임대료 연체 시 발생하게 되는 데 상가 건물의 경우 임차인이 임대료를 3기(3개월) 연체 시 계약 종료로 보고 있습니다. 또한 임차인이 계약서에 명기되어 있는 내용을 어길 시에도 종료 될 수 있습니다. 상가 건물의 명도 소송에서는 계약 종료의 원인이 주요한 쟁점이 됩니다.

3) 특수 명도

특수명도는 명도 소송 중에서도 매우 까다로운 편에 속합니다. 특수한 용도의 부동산(주유소, 숙박업소, 공장, 주차장 등)의 특성 상 명도 소송 대상자가 많아지므로 유치권, 권리관계 등이 복잡하기 때문입니다. 특히 특수 명도 소송은 부동산 경매로 인한 명도 소송의 유형이 많은데 특수 명도 소송을 제기할 때에는 인도명령신청 자격 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

명도 소송 절차

명도 소송 절차

명도 소송 원인
1) 임차계약 무효로 인한 명도소송

소유자의 부동산을 임대차계약으로 점유한 제3자는 계약 무효, 해제, 해지 시 소유자에게 해당 부동산을 인도해야 합니다. 하지만 이런저런 이유로 점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않는 경우 소유자 입장에서는 임의로 부동산 점유를 회복하기 어려워집니다. 이때 소유자는 명도 소송을 통해 점유자로부터 부동산 점유를 돌려받을 수 있습니다.

2) 부동산 경매로 인한 명도소송

부동산 경매에서 부동산인도명령신청이 기각되거나 부동산인도명령 신청 기간(매각대금 납부 후 6개월 이내)의 지난 경우 소송이 필요할 수 있습니다. 이때 낙찰자는 점유자를 상대로 해당 부동산을 인도해 줄 것을 명도 소송으로 청구할 수 있습니다.

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